Alternatieven voor betaalbaar wonen in Brussel?

De huidige situatie op de Brusselse woningmarkt liegt er niet om. Jaar na jaar worden de huurwoningen duurder en de bevolking armer. Als we de Brusselse bevolking opdelen in decielen op basis van het inkomen en men ervan uitgaat dat in een ideale situatie niet meer dan 25% van het gezinsinkomen aan huisvesting wordt besteed, dan is er op de private huurmarkt voor de 20% gezinnen met de laagste inkomens geen enkele woning meer te vinden. Een gezin moet al tot de 30% hoogste inkomens behoren om toegang te hebben tot meer dan 25% van de huurmarkt.

De overheden slagen er ondertussen niet in om voldoende betaalbare woningen op de markt te brengen, wat zich onder andere vertaalt in een continue stijging van de wachtlijst voor een sociale woning. Vanuit de basisbewegingen ontstaan daarom initiatieven die vanuit verschillende invalshoeken vertrekken om zelf betaalbare woningen aan te bieden. Deze initiatieven zijn zeer divers en een overzicht van het aanbod ontbrak nog voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Met deze masterproef wordt een beeld geschetst van het gevarieerde aanbod aan nieuwe sociale wooninitiatieven, die veelal versnipperd, in het Gewest aanwezig zijn en die op een professionele wijze zelf betaalbare woningen aanbieden.

Het ontstaan van ‘nieuwe wooninitiatieven’ kan gekaderd worden binnen de problematiek van de huisvestingscrisis, die op haar beurt het gevolg was van een economische en politieke crisis en wijzigingen in de gezinsstructuren. Deze crisissen hebben geleid tot de opkomst van ‘nieuwe sociale bewegingen’ die verantwoordelijk zijn voor de bloei van het welzijnswerk en woonactivisme. De voorbije decennia zijn deze initiatieven uitgegroeid tot volwaardige actoren op de woningmarkt en zijn ze meer dan ooit nodig om het recht op wonen te verdedigen.

De veerkracht van voornamelijk de private huurmarkt wordt op de proef gesteld door de huidige economische onzekerheden, die in de eerste plaats de armere gezinnen treft. Daarnaast staan we voor grote uitdagingen om het huuraanbod af te stemmen op veranderende woonbehoeftes die het gevolg zijn van het vergrijzen van de bevolking, de sterke toename van (niet-Westerse) immigranten en een toenemende complexiteit van gezinsrelaties. Bovendien voldoen veel woningen ook niet meer aan de huidige comforteisen.

Bij een eerste beschouwing zijn er heel wat actoren actief in het Brussels Gewest die al dan niet als hoofdtaak betaalbare woningen voorzien. Na analyse van deze actoren werd al snel duidelijk dat er veel samenwerkingsverbanden tussen bestaan en er veel actoren zijn die slechts enkele woningen in bezit hebben, waardoor het niet rendabel is om hiervoor zelf in te staan voor het beheer en de verhuur. Met uitzondering van een handvol andere initiatieven blijken de 22 sociale verhuurkantoren (SVK’s) voor al deze actoren de tussenliggende schakel met de huurders. Door de woningen van de SVK’s in beeld te brengen werden dus meteen ook de woningen van bijna alle andere initiatieven in de analyse opgenomen.

De SVK’s hebben, ondanks dat ze onder dezelfde term worden ondergebracht, heel uiteenlopende doelstellingen en werkgebieden. Zo zijn er SVK’s die zich enkel richten op gezinnen die sociale begeleiding nodig hebben, jongeren in noodsituaties, kroostrijke gezinnen, intergenerationeel wonen, enz. Daarnaast zijn er ook recenter SVK’s ontstaan vanuit OCMW’s en gemeentebesturen, die enkel een inkomensvoorwaarde stellen. De combinatie van deze SVK’s zorgt ervoor dat er een beperkt, maar gevarieerd aanbod aan betaalbare woningen is ontstaan dat in zekere mate kan inspelen op de specifieke gezinssituaties van hun huurders, iets wat de openbare vastgoedmaatschappijen (OVM’s) niet kunnen bieden.

Uit het kaartmateriaal kan worden opgemaakt dat de woningen van de SVK’s vrij evenwichtig verspreid zijn over het Gewest. Deze spreiding moet verklaard worden vanuit het decentrale model van de SVK’s, waarbij woningen in beheer worden genomen van voornamelijk vzw’s en particuliere eigenaars die vaak geen onderlinge banden met elkaar hebben. De kans dat meerdere SVK-woningen naast elkaar gelegen zijn is daarom zeer laag in vergelijking met de OVM-woningen die via een centraal model gestuurd worden en die hun efficiëntie moeten halen uit een schaalvoordeel, waardoor projecten van meerdere tientallen tot soms meer dan 100 woningen op dezelfde locatie geen uitzondering zijn.

De 6de staatshervorming maakt het sinds 1 juli 2014 mogelijk voor de gewesten om zelf wetten en regels op te stellen met betrekking tot de private woonmarkt. Dit geeft het Brussels Gewest voor het eerst de mogelijkheid om een beleid te voeren dat aangepast is aan de Brusselse realiteit, waarbij maatregelen kunnen genomen worden die niet alleen gericht zijn op het verwerven van een eigendom, maar die ook de private huurmarkt beter ondersteunen. Het is nu afwachten welke maatregelen er genomen zullen worden en of er bv. een vorm van huurtoelage zal ingevoerd worden zodat meer gezinnen toegang krijgen tot de private huurmarkt.

In tussentijd zullen het vooral de SVK’s zijn die oplossingen proberen te bieden voor de tienduizenden Brusselse gezinnen die in de rij staan om een sociale woning toegewezen te krijgen, al is hun aanbod nog niet groot genoeg om deze wachtlijsten te doen slinken. De kracht van de SVK’s ligt momenteel niet in het aantal woningen die ze kunnen ‘socialiseren’, maar in de verscheidenheid aan doelgroepen die ze kunnen bereiken, want een goedkopere private huurmarkt biedt nog geen oplossing voor discriminatie en voor sociale of psychische problemen die vaak aan de basis liggen voor het niet kunnen huren of kopen van een woning. Iets waar de SVK’s vaak gepaste begeleiding voor voorzien.

Vandaag, twintig jaar na de erkenning van het eerste SVK, zijn deze initiatieven klaar voor een verdere professionalisering en ook nu de mijlpaal van 4000 woningen in beheer bereikt werd, lijkt het einde aan hun groei nog niet in zicht. De SVK’s moeten echter niet gezien worden als dé oplossing voor een te dure private huurmarkt, noch als een model om de klassieke sociale huisvestingsmaatschappijen te vervangen, maar wel als vernieuwende initiatieven die in feite gericht zijn op een omvangrijke nichemarkt en die de overheid erop wijzen dat er nog hard gewerkt zal moeten worden om te komen tot een effectief recht op wonen voor iedereen.