Is het recht aangepast aan de economische en maatschappelijke realiteit van het appartementsrecht met drie snelheden?

Wat komt er kijken bij de aankoop van je droomappartement,

in een groot of een klein appartementsgebouw?

Het antwoord op deze vraag is hetzelfde voor elk appartement, zowel in grote als in kleine appartementsgebouwen. Nochtans zijn er in praktijk veel verschillen. In kleine appartementsgebouwen is er bijvoorbeeld vaak geen lift die onderhoud vergt, de mede-eigenaars kunnen gemakkelijker samen rond de tafel zitten, en zo verder. Toch is er maar één wettelijk kader om dit alles te regelen: de Appartementswet.

DE APPARTEMENTSWET

De Appartementswet bepaalt wat er bij het bezitten van een appartement komt kijken. Die wet beschrijft alle rechten en plichten vvvvvvvvvvvvvvan een appartementsmede-eigenaar. De wet en alle bijhorende rechten en plichten worden besproken en uitgelegd in de tekst. Zo moeten er samen met de andere mede-eigenaars bepaalde akten opgesteld worden voor de notaris. Er moeten ook organen opgericht worden die dan samen zullen zorgen voor het beheer en het goede verloop van het samenleven in een appartementsgebouw. Daarbij hoort ook het bijhouden van de boekhouding.

Deze wet is van toepassing op zowel de grootste appartementsblokken aan zee, als de kleine appartementen ingericht in een rijwoning. De rechten en plichten zijn met andere woorden identiek voor alle grote en middelmatige appartementsgebouwen, en zelfs voor de kleinste appartementsgebouwen waar er twee of drie mede-eigenaars wonen. Dit heeft als gevolg dat de wet niet aangepast is aan de verschillende categorieën van appartementsgebouwen. Dat blijkt ook uit een kleinschalige enquête bij notarissen en syndici.

Er is momenteel één wettelijke mogelijkheid voorzien voor kleine appartementsgebouwen om af te wijken van de Appartementswet (die hoofdzakelijk geschreven is voor de grote appartementsgebouwen). Maar deze uitzondering is niet helemaal duidelijk gedefinieerd door de wetgever. Het is dus moeilijk en onzeker om deze uitzondering toe te passen. Veel hangt ook af van de mening van de notaris die men raadpleegt.

VOORSTELLEN

De wetgever zou dus moeten reageren en heeft daarvoor verschillende opties. Zij worden allemaal onderzocht om uiteindelijk enkele mogelijkheden over te houden.

De reeds bestaande uitzondering tot uitsluiting van de Appartementswet zou preciezer omschreven moeten worden.  De beslissing tot het gebruiken van de uitzondering zal bijgevolg minder afhangen van het oordeel van de notaris en zo is de rechtszekerheid een stuk groter voor de eigenaars van een appartement.

Er wordt ook onderzocht of andere juridische concepten kunnen helpen. Een goed in elkaar gestoken systeem van erfdienstbaarheden zou een alternatief kunnen bieden voor de Appartementwet. Opstal en volume-eigendom zouden dat ook kunnen zijn, als zij niet beperkt zouden zijn tot een duur van vijftig jaar.

Er kan ook gedacht worden om de wet op te splitsen per categorie van appartementsgebouwen. Zo zou er een apart juridisch kader zijn voor elk type appartementsgebouw, afhankelijk van de grootte. De regels bij elk onderdeel zijn dan aangepast aan de specifieke noden van elke categorie.

Een ander voorstel houdt in dat men één regime behoudt, maar met facultatieve suppletieve onderdelen. Alle mede-eigenaars kunnen dan beslissen welke verplichtingen ze wel willen en welke overbodig zijn voor hun specifiek geval. Dit mag natuurlijk niet leiden tot een ongeregeld boeltje omdat de mede-eigenaars geen enkele verplichting op zich willen nemen.

Daarnaast wordt er gekeken naar Nederland en Frankrijk om na te gaan hoe zij omgaan met deze problematiek. Ook zij hebben mogelijk goede opties die wij zouden kunnen gebruiken.

TIJD VOOR VERNIEUWING

De vraag naar vernieuwing en verbetering is duidelijk. Wetten zijn nooit perfect want de maatschappij evolueert doorheen de tijd. Deze scriptie is dan ook een goede start voor de wetgever om na te denken over een aanpassing van de regels.