Onroerende vermogensplanning via een vastgoedbevak - Ontmijner van de patrimoniumvennootschap als tikkende tijdbom

Onroerende vermogensplanning via een vastgoedbevak

Ontmijner van de patrimoniumvennootschap als tikkende tijdbom

Opgang van de patrimoniumvennootschap

Toen in de jaren ’80 en ’90 advocaten en fiscalisten vermogende particulieren aanspoorden tot het opzetten van een vennootschap om hun onroerend vermogen onder te brengen, voorzag niemand de problemen die deze patrimoniumvennootschap nu teweeg brengt.

De motieven voor dergelijke oprichting waren duidelijk en voornamelijk fiscaal van aard, onder meer:

-       Zowel schenkings- als successierechten worden vermeden, o.a. via de handgift van aandelen;

-       Directe belasting wordt tot nul herleid vermits de belastbare huurinkomsten in een vennootschap worden weggewerkt, dankzij afschrijvingen op onroerend goed en interestaftrek op leningen;

-       Indien toch directe belasting verschuldigd is, dan is de aanslagvoet in de vennootschapsbelasting “slechts” 33,99% in tegenstelling tot de hoogste tarieven in de personenbelasting tot 50%.

Door de inbreng van onroerend goed in deze patrimoniumvennootschappen werd het onroerend goed omgezet in roerend vermogen (“effectisering”), namelijk aandelen. Dit effect/aandeel kon eenvoudigweg geschonken worden, ofwel vrij van schenkingsrechten mits een handgift, ofwel via betaling van 3% registratierechten. Dankzij effectisering werd het vastgoed – weliswaar onder vorm van aandelen – makkelijker verhandeld, waardoor het vastgoed – via aandelen –meer liquide werd. Deze liquiditeit blijkt later echter heel beperkt, vermits kinderen gedwongen waren in onverdeeldheid te blijven en de aandelen van de patrimoniumvennootschap moeilijk verhandelbaar bleken (wie wil er immers aandelen kopen van een vastgoedvennootschap zonder een meerderheid te hebben).

… én ondergang

Sinds de jaren 2000 echter begon men in te zien dat deze patrimoniumvennootschap steeds meer een tikkende tijdbom werd. Ieder jaar werden de onroerende goederen in deze vennootschappen door afschrijvingen minder waard, waardoor de mogelijke te realiseren  meerwaarden bleven stijgen. De interestaftrek op leningen om vastgoed te verwerven daalde naargelang de looptijd van de lening verder verstreek. Minder afschrijvingen en minder interesten leidden naar een hogere belastbare basis en belasting. Bijgevolg waren telkens nieuwe investeringen en leningen vereist teneinde uitdovende afschrijvingen en verminderende interestaftrek op te vangen. De private eigenaar werd meegesleurd in een vicieuze cirkel van investeringen en leningen met grotere bedragen en sterkere risico’s. Een patrimoniumvennootschap werd meer en meer ervaren als een ideaal middel om snel onroerend vermogen op te bouwen. Deze kortetermijnvisie staat in schril contrast met de langetermijnvisie, die een échte vermogensplanning nastreeft.
 

… mét ontsnappingsroutes

Ontsnappen uit de vicieuze cirkel kan enkel door gelden uit het vennootschapsvermogen over te dragen naar het privévermogen en dus inkomsten uit de vennootschap uit te keren aan haar aandeelhouders. Uitkering betekent echter ook belasting! Tal van al dan niet kunstmatige structuren werden opgezet: liquidatie (vereffening) van de vennootschap, verkoop van de onroerende goederen uit de vennootschap en kapitaalvermindering in natura (uitbreng) waren slechts enkele opties.

Tot het moment dat de ontmijner van de tikkende tijdbom – vrij onbekend doch geliefd voor diegenen die er gebruik van maken – zich aandiende : de vastgoedbevak!
 

… én een ontmijner van de tikkende tijdbom

De vastgoedbevak is een beleggingsvennootschap (NV of Comm.VA) naar Belgisch recht met als uitsluitend doel haar kapitaal – dat ze aantrekt uit het publiek – te beleggen in vastgoed. Haar aandelen moeten verplicht worden genoteerd en verhandeld op de beurs, wat een échte liquiditeit oplevert voor het vastgoed in de vorm van beursgenoteerde aandelen.

De patrimoniumvennootschap kan elegant worden ontmanteld (en ontmijnd) via de vastgoedbevak.  Onroerend goed wordt ingebracht in de bevak of eraan verkocht. De patrimoniumvennootschap kan daarnaast ook volledig fusioneren met de bevak of een deel van het vastgoed via splitsing laten aansluiten. In het beste geval vraagt de patrimoniumvennootschap zelf haar erkenning als vastgoedbevak aan. 

Bij de vorming van een vastgoedbevak en het samengaan (fusie, splitsing of erkenning) met een patrimoniumvennootschap wordt de meerwaarde op onroerende goederen van deze laatste aan een eenmalig tarief van 16,5% ( ½ van 33% vennootschapsbelasting) belast.  De ‘exit’taks doet haar naam eer aan: het is de prijs voor de toetreding tot het fiscaalvriendelijk statuut van de vastgoedbevak en benadrukt de overgang van het normale vennootschapsbelastingregime naar het belastingvrije vastgoedbevakregime. De vastgoedbevak wordt immers niet belast op de uitgekeerde en gereserveerde winsten en bijgevolg niet op haar huurinkomsten of gerealiseerde meerwaarden bij verkoop.

Vermits de vastgoedbevak wettelijk verplicht is jaarlijks minstens 80% van haar netto-opbrengst uit te keren als dividend aan haar aandeelhouders, is het een echte dividendmachine die onroerend inkomen (huur en meerwaarden) omzet in roerend inkomen. Bovendien worden dividenden belast aan een bevrijdende roerende voorheffing van 25% of 15% voor de residentiële bevak.

Dankzij de verhandelbaarheid van haar aandelen – die het vastgoed vertegenwoordigen – brengt de vastgoedbevak een grotere liquiditeit in ‘reëel’ vastgoed. Deze laatste heft familiale problemen op die een vererving van de aandelen van een patrimoniumvennootschap en de onlosmakelijke onverdeeldheid in aandeelhouderschap tussen kinderen met zich meebrengt.

Bovendien kan de opbrengst van de verkoop van de beursgenoteerde aandelen – net als het aandeel zelf – via handgift of tegen vlak tarief (3% of 7%) in de registratierechten worden geschonken.

Daarnaast is er een vrijstelling van personenbelasting op de gerealiseerde meerwaarden bij een verkoop van de aandelen van de bevak op de beurs.

Ook worden de beheers- en onderhoudsbekommernissen van een eigenaar van onroerend goed in een patrimoniumvennootschap opgevangen door een professioneel team van specialisten in de vastgoedbevak .

… maar niche-oplossing voor een nicheprobleem

De aansluiting bij een vastgoedbevak is slechts denkbaar voor patrimoniumvennootschappen, die voldoen aan de criteria van één van de 14 Belgische vastgoedbevaks inzake ligging, huurders, omvang en waarde van het onroerend goed. Bovendien is deze aansluiting enkel mogelijk voor homogeen binnen hetzelfde vastgoedsegment (residentieel, kantoor, logistiek) opgebouwde onroerende (vennootschaps)vermogens.

De aandeelhouder in een patrimoniumvennootschap zal via de vastgoedbevak

-       Zijn investeringsrisico spreiden in een transparante vastgoedbelegging met beperkte kosten;

-       Een onmiddellijk rendement met een permanente inkomstenstroom realiseren;

-       Een goede liquiditeit verwerven via de verhandelbaarheid van de aandelen op de effectenbeurs;

-       Met uitzicht op een elegante onroerende vermogensplanning.

Een totaaloplossing voor de ooit zo geprezen en actueel verdoemde patrimoniumvennootschap biedt zich aan. Een ontmijner kan worden ingezet voor deze tikkende tijdbom: de vastgoedbevak.